Votre capacité d'emprunt est le montant qu'une banque accepte de vous prêter, plafonné par la règle des 35 % d'endettement (assurance comprise). Formule : mensualité max = (revenus nets × 35 %) − charges de crédit en cours. Pour 4 000 € nets sans crédit, cela fait ≈ 1 400 €/mois, soit environ 250 000 € sur 20 ans (≈ 280 000 € sur 25 ans). On l'augmente en allongeant la durée, en soldant ses crédits conso, en optimisant l'assurance ou en empruntant à deux.
Avant de visiter un bien, il est indispensable de connaître votre capacité d'emprunt réelle. Ce chiffre dépend de nombreux paramètres — et il existe des leviers concrets pour l'augmenter.
La règle des 35% d'endettement
En France, les banques appliquent une règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Cette règle s'applique à l'ensemble de vos charges de crédit (immobilier + consommation + auto).
Mensualité max = (Revenus nets × 35%) − Charges actuelles
Exemple : 4 000€ nets × 35% = 1 400€ max. Si vous avez déjà un crédit auto à 300€/mois, votre mensualité immobilière maximale est de 1 100€.
Quels revenus sont pris en compte ?
- CDI : salaire net avant impôt, primes récurrentes (13e mois intégré si contractuel)
- Indépendant / TNS : moyenne des 3 derniers bilans (revenus stables appréciés)
- Revenus locatifs : pris en compte à 70% (les banques anticipent la vacance)
- Pensions alimentaires reçues : intégrées si régulières
- Non pris en compte : primes variables, allocations familiales, APL
5 leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt
- Allonger la durée du prêt — passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15%
- Solder les crédits à la consommation — chaque crédit clôturé libère de la capacité
- Optimiser l'assurance emprunteur — une délégation peut économiser 0,2 à 0,3% par an
- Emprunter à deux — le co-emprunteur ajoute ses revenus au calcul
- Augmenter l'apport — réduire le capital emprunté diminue mécaniquement la mensualité
Capacité d'emprunt vs budget d'achat : ne pas confondre
Votre capacité d'emprunt est le montant que les banques vous prêteront. Votre budget total inclut en plus votre apport personnel. N'oubliez pas de déduire les frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf) et les éventuels frais d'agence.
Utilisez mon simulateur en ligne pour obtenir une première estimation, puis contactez-moi pour une analyse approfondie. Je prends en compte votre situation réelle — pas juste une formule — pour identifier votre vrai potentiel d'emprunt auprès des banques.